Erbschaft einer Immobilie
Bei über der Hälfte der Erbfälle in Deutschland wird eine Immobilie vererbt und jedes Mal wird den Hinterbliebenen mit der Erbimmobilie zusätzlicher Aufwand aufgebürgt obwohl die Gedanken eher beim kürzlichen Verlust liegen. Dieser Umstand führt oft zu zusätzlicher Verärgerung und wenn mehr als ein Erbe beteiligt ist, wird das noch deutlich komplizierter.
Wir möchten Ihnen als kompetenter Partner zur Seite stehen und den zusätzlichen Aufwand und Ärger Ihrerseits vermeiden. Diese Seite soll Ihnen einen Überblick über das Thema Immobilie erben geben und die Schwierigkeiten und Möglichkeiten aufzeigen.
Annehmen oder Ablehnen
Es klingt erstmal unrealistisch, dass ein Erbe abgelehnt werden sollte. Tatsächlich gibt es aber Fälle, in denen ein Erbe auch zur Last werden kann und eine Ablehnung die bessere Wahl ist.
Gemäß geltender Gesetze haben Sie 6 Wochen Zeit, um ein Erbe abzulehnen, danach gilt es automatisch als angenommen. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie von dem Erbe erfahren und eine Verlängerung ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Viele wissen nicht, dass Sie als Erbe nicht nur die Besitztümer vom Erblasser erhalten, sondern auch eventuell vorhandene Schulden, Bürgschaften und laufende Kredite. Daher birgt ein Erbe ein gewisses Risiko, wenn Sie nicht über die Lebensumstände des Erblassers Bescheid wissen.
In einem solchen Fall können die Erben eine Nachlasspflegeschaft beim Nachlassgericht beantragen. Hierdurch wird das Vermögen der Erben vom Nachlass getrennt, für den Fall, dass überraschenderweise viele Gläubiger befriedigt werden müssen.
Wenn eine Immobilie teil des Erbes ist, ist es sehr wichtig, dass diese Immobilie genau unter die Lupe genommen wird. Wichtig Dinge, die Sie herausfinden müssen sind:
- Aktueller Marktwert der Immobilie
- Zustand der Immobilie und eventuelle Renovierungs-, Sanierungs- oder Moderniesierungskosten
- Aussstattung, Lage und Aufteilung der Immobilie und die damit verbundene Verkauf- oder Vermietbarkeit
- Aktuelle Mieteinnahmen und mögliche Renditen
Greifen Sie hierzu auf jeden Fall auf einen Profi zurück, damit Sie bei der Entscheidung, ob das Erbe angenommen oder abgelehnt wird, zuverlässige Daten als Grundlage haben.
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Drei Möglichkeiten
Verkaufen
Das Verkaufen der Erbimmobilie ist in vielen Fällen die beste Wahl. Alle Erben erhalten den gleichen Anteil des erzielten Verkaufspreises und es gibt keine weiteren Verpflichtungen.
Vermieten
In Einzelfällen kann das Vermieten der Immobilie auf Dauer mehr bringen, zum Beispiel wenn die Immobilie in einer aufstrebenden Gegend ist und Mietsteigerungen zu erwarten sind.
Bewohnen
Sofern die Immobilie zu den Wohnanforderungen des Erben passt, kann die Immobilie selbstverständlich auch selbst bewohnt werden.
Alle diese Möglichkeiten können dadurch erschwert werden, dass es mehr als einen Erben gibt.
Dies wird im folgenden Absatz näher behandelt.
Mehrere Erben - Die Erbgemeinschaft
Im Gegensatz zu einer Alleinerbschaft, bei der Sie alleine und frei über alle Angelegenheiten entscheiden können, müssen Sie sich als Miterbe mit den Anderen abstimmen. In der Praxis führt dies oft zu Streitigkeiten. Je mehr Personen einer Erbengemeinschaft angehören und desto weiter diese von einander entfernt leben, umso komplizierter gestalten sich häufig Abstimmungen. Bei wichtigen Entscheidungen über die Immobilie, muss Einstimmigkeit herrschen.
Wenn die Immobilie verkauft werden soll, muss als erstes jeder Erbe seine Zustimmung dazu geben. An dieser Stelle sollte ein Makler eingeschaltet werden, der den Verkauf übernimmt. Wenn die Erbengemeinschaft dies selber machen will, endet die Unternehmung gewöhnlich im Streit. In der Praxis müsste ein Erbe den Verkauf übernehmen und entsprechend die Kosten und den Zeitaufwand auf sich nehmen, die durch das inserieren und präsentieren der Immobilie anfallen. Diese eine Erbe ist gewöhnlich nicht bereit dazu, es sei denn, er bekommt einen höheren Anteil am Verkaufserlös und schon entsteht Streit.
Bei der Vermietung der Immobilie stoßen wir auf das selbe Problem. Einer der Erben wird sich um die Vermietung und Verwaltung kümmern müssen und möchte dafür einen höheren Anteil der Mieteinnahmen als die anderen Erben, was zum selben Streit wie beim Verkauf führen kann.
Wenn es in der Erbengemeinschaft jemanden gibt, der die Immobilie selber bewohnen will, gilt es als Erstes mit allen Erben eine Regelung zu finden mit der alle Einverstanden sind. Dies kann bedeuten, dass der eine Erbe, der einziehen will, allen anderen Erben den Wert der Immobilie erstattet oder, dass der neue Bewohner allen anderen Erben Miete bezahlt. Letztendlich ist auch hier die Abstimmung aller Erben miteinander gewaltiger Aufwand und oft ein Streitthema.
Aus unserer über 30 jährigen Erfahrung kennen wir die Probleme, mit denen Erbgemeinschaften konfrontiert sind. Kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen.
Die Erbschaftssteuer
Ein Ärgernis, auf das sowohl Erblasser als auch Erben stoßen werden, ist die Erbschaftssteuer. Jeder vererbte Wert fällt unter diese Steuer. Glücklicherweise gibt es Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsverhältnis geltend gemacht werden können.
Erbschaft melden
Sie sind verpflichtet eine Erbschaft innerhalb von 3 Monaten, nachdem Sie Kenntnis davon genommen haben, an das Finanzamt zu melden. Sollten Sie diese Frist versäumen machen Sie sich wegen Steuerhinterziehung strafbar.
Berechnung
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag | Steuerklasse |
| Ehepartner oder Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder | 400.000 € | I |
| Stief- oder Adoptivkinder | 400.000 € | I |
| Enkelkinder | 200.000 € | I |
| Eltern und Großeltern | 100.000 € | I |
| Geschwister und Kinder der Geschwister | 20.000 € | II |
| Stiefeltern | 20.000 € | II |
| Nicht verwandte Erben | 20.000 € | III |
Die Steuerklasse in Verbindung mit der Höhe des Erbes ergibt den Steuersatz, der abzuführen ist.
| Erbschaft bis | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 23 % | 40 % | 50 % |
| Mehr | 30 % | 43 % | 50 % |
Zur Berechnung der Steuer wird nun die Summe des Erbes genommen, davon wird der Freibetrag abgezogen und danach wird der entsprechende Steuersatz angewandt.
Ein Berechnungsbeispiel
Das Kind des Verstorbenen erbt eine Immobilie im Wert von 900.000 €. Als Kind des Erblassers steht ihm ein Freibetrag von 400.000 € zu und er wird mit Steuerklasse I bewertet. Der Wert der Immobilie minus den Freibetrag ergibt einen Betrag von 500.000 €. Aus der zweiten Tabelle ist abzulesen, dass daher ein Steuersatz von 15 % Anwendung findet, was einer Erbschaftssteuer von 75.000 € entspricht.
Eine Ausnahme
Wenn alle der folgenden Anforderungen zutreffen, entfällt die Erbschaftssteuer:
- Der Verstorbene hat die Immobilie selbst bewohnt.
- Die Immobilie hat nicht mehr als 200 m² Wohnfläche.
- Der Erbende ist Ehepartner, Lebenspartner oder Kind des Verstorbenen.
- Der Erbende bewohnt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst.
In diesem speziellen Fall entfällt die Erbschaftssteuer komplett. Aber Vorsicht: Wenn der Erbende die Immobilie dann doch nicht 10 Jahre lang bewohnt, wird die Erbschaftssteuer in voller Höhe fällig.