Grundsteuer 2022

Neue Berechnung der Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke ab 2022: Was gilt in Baden-Württemberg?

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Bislang zahlen Grundstückseigentümer jährlich die Grundsteuer, doch 2022 kommt eine weitere Pflicht hinzu: die Abgabe einer Grundsteuererklärung beim Finanzamt. Einige Behörden versenden dazu Informationsschreiben, in denen Besitzer von Häusern, Eigentumswohnungen, bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft aufgefordert werden, diese zusätzliche Steuererklärung zwischen dem 1. Juli und spätestens 31. Oktober 2022 einzureichen. Doch auch wer nicht angeschrieben wird, ist zur Abgabe verpflichtet – in der Regel elektronisch per ELSTER-Verfahren – dazu später mehr.

Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, muss der Erbbauberechtigte, der ein Gebäude auf diesem Grundstück errichtet, die Grundsteuererklärung einreichen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbauverpflichtete, hat ihn dabei zu unterstützen. Bei Grundstücken, die mit fremden Gebäuden bebaut sind, ist der Eigentümer des Grundstücks zur Abgabe der Erklärung verpflichtet, der Eigentümer des Gebäudes muss mitwirken.

Die Hintergründe zur Einführung der neuen Grundsteuer

Ende 2019 wurde auf Bundesebene ein Grundsteuerreformgesetz verabschiedet. Durch die Grundsteuerreform wird die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer reformiert, indem der bislang ermittelte Einheitswert durch einen neu berechneten Grundsteuerwert ersetzt wird. Das bestehende Besteuerungsverfahren wird in wesentlichen Teilen beibehalten.

Das Bundesverfassungsgericht hatte das bisherige Verfahren mit der Einheitsbewertung für nicht verfassungskonform befunden und die Grundsteuerreform veranlasst, da mit veralteten Wertverhältnissen gearbeitet wurde. Somit kam es zwangsläufig zu Ungleichbehandlungen und Wertverzerrungen bei der Erhebung der Grundsteuer. Der bisherige sogenannte Einheitswert für Grundstücke bezieht sich beispielsweise in Baden-Württemberg auf Wertverhältnisse von 1964.

Neu: Das modifizierte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg

Bestandteil des Gesetzespaketes war auch eine Änderung des Grundgesetzes, die es den Ländern nun ermöglicht, von der Bundesregelung abzuweichen. Das Land Baden-Württemberg hat von der sogenannten “Öffnungsklausel” Gebrauch gemacht und kann somit von der bundesgesetzlichen Regelung abweichen. Das Bundesmodell wurde als zu kompliziert betrachtet, und so hat Baden-Württemberg am 4. November 2020 sein eigenes Landesgrundsteuergesetz verabschiedet.

In Abweichung zum Bundesmodell wurde auf Landesebene eine sogenannte „modifizierte Bodenwertsteuer“ beschlossen. Baden-Württemberg hat sich als erstes Bundesland für diese Variante entschieden. Der Vorteil dieses Modells ist die recht einfache Berechnung der Grundsteuer (das einfachste aller Modelle), da hierfür nur wenige Daten benötigt werden. Zudem sollen die Abläufe bürokratiearm und weitestgehend automatisiert erfolgen. Es ist jedoch zu befürchten, dass es aufgrund der wertorientieren Bodenwertsteuer für Baden-Württemberg zum Teil zu Steuererhöhungen für Eigentümer kommen kann.

So berechnet sich die Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell

Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes im Rahmen der Grundsteuer B, also bei bebauten und unbebauten Grundstücken. Auch gelten abweichende Steuermesszahlen. Der alte Begriff „Einheitswert“ wird für die Grundsteuer nicht mehr verwendet, der bisherige Grundstückswert ist jetzt der Grundsteuerwert.

Bei dem neuen Modell wird für Grundstücke des Grundvermögens ein vollkommen neuer Bewertungsansatz gewählt, der nur die folgenden zwei Werte benötigt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln:

• die Grundstücksfläche
• der Bodenrichtwert

Daraus ergibt sich für die neue Grundsteuer die folgende Formel:

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde

Der aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese liegt in der Regel bei 1,3 ‰. Als Ergebnis erhält man den Steuermessbetrag, der noch mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wird ein Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird nach dem Landesgrundsteuergesetz ein Bewertungsabschlag herangezogen. Die Steuermesszahl von 1,3 ‰ reduziert sich dann um 30 % auf 0,91 ‰. Von einer überwiegenden Nutzung zu Wohnzwecken wird ausgegangen, wenn der Anteil der Wohnnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche den Anteil der wohnfremden Nutzung übersteigt.

Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum ist der Fall für gewöhnlich eindeutig: Es überwiegt die Wohnnutzung. Handelt es sich dagegen um ein gemischt genutztes Grundstück und befinden sich dort neben Wohnungen auch Gewerbe-, Büro- oder Praxisräume, muss ermittelt werden, ob die Wohnnutzung überwiegt.

Es bleibt in Baden-Württemberg beim bewährten dreistufigen Verfahren:

1. Das Finanzamt rechnet den Grundsteuerwert aus, indem es die beiden Werte Grundstücksfläche und Bodenrichtwert multipliziert.
2. Das Finanzamt ermittelt den Steuermessbetrag, indem der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl von 1,3 ‰ oder 0,91 ‰ multipliziert wird.
3. Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag ihren Hebesatz an.

Welche Abweichungen gibt es zum Bundesmodell?

Beim Bundesmodell spielt die Art der Bebauung eine wesentliche Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Ebenso wirken sich die Gebäudefläche und das Gebäudealter auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Beim Baden-Württemberger Modell dagegen bleibt die Art der Bebauung bei der Bewertung so gut wie unberücksichtigt. Über die Höhe der Steuermesszahl soll erreicht werden, dass Eigentümer von Wohngebäuden nicht übermäßig belastet werden. Das führt beispielsweise dazu, dass bei gleicher Grundstücksfläche der Eigentümer eines Einfamilienhauses den gleichen Betrag an Grundsteuer bezahlt wie der Eigentümer einer Mietwohnanlage. Somit kann es im Einzelfall im Vergleich zum Bundesmodell zu Ungerechtigkeiten bei der Bewertung kommen.

Grundsteuererklärung in Baden-Württemberg: Was muss ich wann tun?

• Die Eigentümer haben für ihre Grundstücke in Baden-Württemberg in der Regel im Mai/Juni 2022 ein Informationsschreiben erhalten, in dem einige der geforderten Daten enthalten sind.
• Der Grundsteuerwert ist erstmalig im Rahmen einer Hauptfeststellung auf den Stichtag 1.1.2022 neu zu ermitteln und soll dann regelmäßig alle sieben Jahre erneut bestimmt werden. Kommt es zwischenzeitlich zu Änderungen am Grundvermögen, die eine Neubewertung erforderlich machen, so ist auch abweichend von der Hauptfeststellung ein Grundsteuerwert neu festzustellen.
• Für die Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 ist es erforderlich, dass bestimmte Daten zum Grundvermögen durch Abgabe einer Erklärung beim Finanzamt vom Eigentümer erhoben werden und darauf basierend der Grundsteuerwert vom Finanzamt ermittelt und festgestellt wird. Damit das Finanzamt die Neubewertung durchführen kann, müssen Grundstückseigentümer für jedes Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben. In Baden-Württemberg wird diese Erklärung als "Feststellungserklärung" bezeichnet. Diese muss der Eigentümer im Zeitraum 1.7. 2022 bis 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen, und zwar auf elektronischem Weg per ELSTER.
• Baden-Württemberg unterstützt Eigentümer bei der Grundsteuererklärung, indem ab Juli 2022 im Internet unter www.grundsteuer-bw.de bestimmte Daten bereitgestellt werden. Insbesondere können dann die für die Feststellungserklärung erforderlichen Bodenrichtwerte abgerufen werden. Hilfreich ist es auch, den Einheitswertbescheid beim Finanzamt anzufordern, denn er enthält in der Regel viele der benötigten Daten.
• Erstmals fällig wird die neu berechnete Grundsteuer 2025.

Eine Abgabe der Grundsteuererklärung auf Papierformularen ist nur in begründeten Fällen gestattet, wenn zum Beispiel kein PC oder kein Internetzugang vorhanden sind. Dann ist es möglich, dass nahe Angehörige die eigene ELSTER-Registrierung nutzen, um die Grundsteuererklärung zu erstellen. Zu den nahen Angehörigen zählen Großeltern, Eltern, Schwiegereltern, Ehegatten, Lebenspartner, Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft, Geschwister und Kinder.

Welche Daten gehören in die Grundsteuererklärung und wo finde ich sie?

In Baden-Württemberg sind Eigentümer, die unter die Grundsteuer B fallen (bebaute und unbebaute Grundstücke), nur zu wenigen Angaben verpflichtet:

• Grundbuchdaten (etwa Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer, Grundstücksfläche, Lage)
• Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes

Grundbuchdaten wie beispielsweise die Flurnummer und die Gemarkung finden sich im Grundbuchauszug. Bestenfalls sollte dieser bei den Kaufunterlagen zur Immobilie oder zum Grundstück aufbewahrt werden. Der Auszug kann aber auch beim Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde gegen Gebühr beantragt werden. Das Aktenzeichen findet sich im bisherigen Grundsteuerbescheid bzw. Einheitswertbescheid.

Wo bekomme ich Hilfe bei der Grundsteuererklärung?

Wie bei der üblichen Einkommensteuererklärung kann auch für die Grundsteuererklärung ein Steuerberater beauftragt werden. Einige Anbieter von Steuersoftware arbeiten zudem an Lösungen speziell für die Grundsteuererklärung. Auf bestimmte Datenbestände, etwa die Bodenrichtwerte, soll die Software dann selbst zugreifen können und sie automatisch einfügen.

Hilfe kann auch von Grundstücks- und Hausverwaltungen kommen. Diesen ist es freigestellt, Unterstützung zu leisten. So dürfen sie helfen, die Erklärung zu erstellen und über das ELSTER-Portal online einzureichen. Lohnsteuerhilfevereine hingegen sind nicht befugt, eine Grundsteuererklärung für den Eigentümer abzugeben.

Auch Nussgräber Immobilien unterstützt Sie gerne bei der neuen Grundsteuererklärung. Mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung und unserem stets aktuellen Know-how im Immobiliengeschäft bieten wir Ihnen einen vertrauensvollen Rundum-Sorglos-Service.