Immobilien-Privatverkauf

Privatverkauf von Immobilien

Was Sie als Verkäufer wissen und beachten sollten

Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ohne einen Immobilienmakler einzuschalten? Ein Vorteil dabei ist, dass keine Maklergebühren anfallen, womit der Immobilienkäufer diesen Posten der Kaufnebenkosten einspart. Für Sie als Verkäufer kann das bedeuten, eventuell schneller einen Kaufinteressenten zu finden und somit den Privatverkauf zügiger abzuwickeln. Doch ganz so einfach ist es nicht.

Ohne die Einschaltung eines Maklers muss sich der Verkäufer selbst um alle Phasen des privaten Immobilienverkaufs kümmern − von der Planung, über die Preisfindung bis zur Schlüsselübergabe. Sowohl bei der Vermarktung, bei der administrativen Abwicklung als auch bei den Vertragsmodalitäten kann nicht auf das Know-how eines Experten zurückgegriffen werden. So werden eventuell manche Risiken nicht erkannt und bedacht.

Nussgräber Immobilien verfügt über jahrzehntelange Erfahrung und Kompetenz im Immobiliengeschäft. Wir haben Ihnen wertvolle Tipps und Aspekte zusammengestellt, worauf Sie im Einzelnen achten sollten, um Ihre Immobilie sicher zu verkaufen. Profitieren Sie von unserem Expertenwissen.

1. Die Planung:

Achten Sie auf genügend Vorlauf

Da es beim Immobilienverkauf um sehr viel Geld geht, sollte der Privatverkauf gewissenhaft vorbereitet und gleich zu Beginn eine eigene Vermarktungsstrategie entwickelt werden. Der Aufwand für die Vorbereitung sollte nicht unterschätzt werden, denn er nimmt viel Zeit in Anspruch, vor allem wenn sich ein Laie erst in die Gegebenheiten des Immobilienmarktes einarbeiten muss und keine Erfahrung mit den Abläufen hat. Unerfahrene private Verkäufer müssen hierfür deutlich mehr Zeit einplanen als ein Profi. Am besten eignet sich ein detaillierter Plan, bis wann die Immobilie verkauft sein soll, mit einzelnen Arbeitsschritten und Aufgaben.

Es ist ungemein wichtig, die verschiedenen Phasen und einzelnen nötige Schritte des Immobilienverkaufs zu kennen und zu beachten. Jeder Privatverkäufer möchte natürlich den bestmöglichen Preis für seine Immobilie erzielen. Umso wichtiger ist es, auch mögliche Risiken genau einschätzen zu können und damit etwaige Fallstricke von Anfang an auszuräumen. Das Ziel letztlich: ein reibungsloser Verkauf, der sowohl Verkäufer als auch Käufer zufriedenstellt.

2. Die Wertermittlung:

Kalkulieren Sie realistisch

Die Basis für einen erfolgreichen Privatverkauf ist die Angabe eines marktfähigen Angebotspreises. Nur so wird in der Regel genügend Nachfrage erzeugt. Die Festlegung des Verkaufspreises ohne Makler an der Seite ist jedoch nicht einfach.

Eine Möglichkeit, um eine realistische Preisvorstellung zu bekommen, ist die Schätzung der Immobilie durch einen Immobilienprofi oder -sachverständigen. Dieser erstellt ein Gutachten, um den Verkehrswert zu ermitteln. Ein solches Gutachten erleichtert den Verkauf, denn es signalisiert die Seriosität des Angebots. Setzt man den Verkaufspreis zu hoch an, wird es schwierig sein, geeignete Kaufinteressenten zu finden. Kalkuliert man den Verkaufspreis aufgrund fehlender Informationen zu niedrig, entsteht dadurch ein erheblicher finanzieller Schaden. In vielen Fällen kann ein Gutachten Sicherheit bringen.

Verschaffen Sie sich einen Überblick über das Marktgeschehen und die Angebotspreise

Für private Verkäufer gibt es verschiedene Möglichkeiten, um nach erfolgter Recherche einen realistischen Preis ansetzen zu können. Zudem sollte ein kleiner Verhandlungsspielraum im Vorfeld einkalkuliert werden.

1. Im Internet vergleichbare Immobilien bei großen deutschen Immobilienportalen anschauen.
2. Im Immobilienteil der Lokalzeitung die Marktlage der Region analysieren.
3. Zu beachten ist, dass auf den Plattformen die Angebotspreise erscheinen – also Preise, die andere Immobilien-Verkäufer gerne erzielen möchten. Ob die Immobilie zu diesem Preis dann verkauft wird, steht nicht sicher fest.
4. Grundstücksmarktberichte werden je nach Region jährlich oder auch im zweijährigen Rhythmus erstellt und sind bei Kommunen, Gemeinden oder dem Landratsamt gegen eine Gebühr erhältlich. Zum Teil stehen sie auch online zum Download bereit.
5. Alle grundlegenden Details und die individuellen Aspekte der Immobilie bestimmen den Preis und sollten berücksichtigt werden: Art der Immobilie, Baujahr, Wohnfläche, Anteil der Gemeinschaftsflächen, Ausstattungsstandard, Wohnlage, durchgeführte Renovierungen und Verbesserungen, Infrastruktur, wohnliches Umfeld etc.

Nussgräber Immobilien berät Sie gerne, ob in Ihrem Fall ein Gutachten unabdinglich ist oder ob auch eine marktorientierte Wertermittlung reicht. Hierbei sind wir Ihnen gerne behilflich. Bei Bedarf empfehlen wir Ihnen einen seriösen und zuverlässigen vereidigten Gutachter aus unserem Expertennetzwerk.

3. Die Bewerbung:

Setzen Sie Ihre Immobilie ins richtige Licht

Tragen Sie alle Fakten zusammen und bereiten Sie die Präsentation akkurat vor

Um die Immobilie gut darzustellen, müssen zunächst alle Fakten zielgruppengerecht zusammengestellt werden, die für ein Inserat oder Exposé unerlässlich sind und genügend Auskunft geben: Grundrisse, die den Jetzt-Zustand abbilden, Grundbuchauszug mit evtl. vorhandenen Lasten, gültiger Energieausweis, Katasterkarte, Grundrisse, Baugenehmigungen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen, Infrastruktur, Wohnumfeld etc. Hierbei ist es von größter Bedeutung, dass sorgfältig alles zusammengestellt wird, so dass das Angebot professionell wirkt.

Authentische, hochwertige Fotos und Grundrisspläne sind entscheidend für den ersten Eindruck. Die Aufnahmen sollen Interessenten einen realistischen Gesamteindruck des Objektes vermitteln. Dabei sollte nichts manipuliert werden, denn das rächt sich später. Um einen einwandfreien Grundriss abzubilden, können auch Architekten, Bauzeichner oder Grafik-Designer herangezogen werden.

Präsentieren Sie Ihre Immobilie in zielgruppengerechten Medien

Wie Makler es auch tun, sollte die Immobilie auf allen Kanälen, die die entsprechende Zielgruppe nutzt, platziert werden – ob über Inserate in der Zeitung, auf relevanten Immobilienportalen, über Kooperationspartner oder in den sozialen Medien. Auch kann ein professionell hergestelltes Verkaufsschild Passanten auf die zu verkaufende Immobilie aufmerksam machen. Makler haben noch weitere Möglichkeiten, eine Immobilie zu bewerben, als ein privater Verkäufer.

Internetportale haben den Vorzug im Vergleich zu Zeitungsanzeigen, dass die Immobilie dort detaillierter präsentiert werden kann. Es können mehrere Fotos, Grundrisse und ausführliche Beschreibungen gepostet werden. Damit kann sich der Kreis der potenziellen Käufer auf die tatsächlich infrage kommenden Interessenten reduzieren, was aber sinnvoll ist, um Zeit für unnötige Besichtigungstermine einzusparen.

Wichtig ist zudem, sich bei dem Verfassen der Texte und Überschriften größte Mühe zu geben. Einladende Formulierungen helfen, sich von der Masse abzuheben und bei Interessenten Neugierde zu wecken. Doch auch hier gilt es, nicht zu übertreiben, realistisch zu bleiben und nicht gleich sämtliche Informationen preiszugeben. Dies erfordert viel Fingerspitzengefühl, auch um Missverständnisse zu vermeiden.

4. Die Anfragen und Besichtigungen:

Seien Sie gut vorbereitet und persönlich erreichbar

Ist die Immobilie in einem Medium veröffentlich, geht es an die weitere Planung. Vom ersten Kontakt bis zum Besichtigungstermin sind noch viele Schritte und Aufgaben zu erledigen, viele Gespräche zu führen und viele E-Mails zu schreiben, bis letztlich der Käufer gefunden ist. In dieser Phase sind sehr viel Menschenkenntnis, Organisationstalent und Gespür für die richtigen Worte gefragt.

Die Angabe einer E-Mail-Adresse und einer Handynummer sind unerlässlich. Niemals sollten aber die private Telefonnummer und die Adresse der Immobilie angegeben werden. Leider muss auch an eventuelle Einbrecher gedacht werden, die die Immobilie ausspähen wollen. Die Angabe von Zeitfenstern zur Erreichbarkeit – auch auf dem Anrufbeantworter –, helfen, dass mögliche Interessenten nicht vergrault werden. Es muss unbedingt zeitnah geantwortet werden, um dem Interessenten gegenüber Wertschätzung und Vertrauenswürdigkeit auszudrücken. Besser ist dabei aber immer die direkte persönliche Erreichbarkeit. Um Transparenz und Sicherheit zu erzielen, sollte auch der Verkäufer dem Anrufer Fragen stellen: Ein seriöser Interessent mit ernsthaften Kaufabsichten wird sich bereit erklären, Name, Anschrift, Mail-Adresse und Telefonnummer zu nennen.

Wenn es dann zum Besichtigungstermin kommt, sollte alles sauber und gut gelüftet sein. Eine gute Beleuchtung und eine angenehme Temperatur sind ebenso wichtig wie ein gepflegter Rasen und ordentliche Wege. In den persönlichen Gesprächen mit dem Kaufinteressenten sollte es ein freundliches Wechselspiel sein aus dezenten wichtigen Informationen zur Immobilie und gezielten Fragen an den möglichen Käufer. Die Nachfrage nach einer Finanzierungsbestätigung oder einem Eigenkapitalnachweis ist sehr empfehlenswert, um zu wissen, mit wem man es auf Interessentenseite zu tun hat. So kann ein eventueller finanzieller Schaden abgewendet werden. Auch die Gespräche bei den Besichtigungsterminen erfordern vom privaten Verkäufer sehr viel Feingefühl, Selbstvertrauen und Verhandlungsgeschick, was eher das tägliche Brot eines Maklers ist.

5. Der Kaufvertrag:

Bereiten Sie den Kaufvertrag und den Notartermin gewissenhaft vor

Wenn ein Käufer gefunden ist und ihm alle Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, die er für die Finanzierung benötigt, wird der Verkaufsvorgang beschleunigt. Liegt schließlich die Finanzierungszusage der Bank vor, kann ein Notartermin vereinbart werden. Nun geht es um die Gestaltung des Kaufvertrages und dessen notarielle Beglaubigung. Der Verkauf kommt erst durch beiderseitige Vertragsunterschrift beim Notar zustande.

Der Kaufvertrag hält die Ergebnisse der Verhandlungen mit dem Kaufinteressierten fest. Viele Passagen in Immobilienkaufverträgen können standardisiert übernommen werden, zudem können zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden. Diese umfassen beispielsweise besondere Zahlungsmodalitäten, den Übergabezeitpunkt, Anzahlungen, mitverkauftes Inventar, vom Verkäufer noch zu erbringende Leistungen und vieles mehr. Unabhängig vom Standort der zu verkaufenden Immobilie kann sich der Verkäufer an den Notar seines Vertrauens wenden.

Im Vorfeld vor dem gemeinsamen Notartermin mit dem Käufer sollten alle offenen Fragen bereits ausgeräumt sein. Ist alles gut vorbereitet, können alle Punkte gemeinsam beim Notar besprochen werden. Der Verkäufer ist zudem verpflichtet, alle bekannten und „verdeckten“ Mängel in den Kaufvertrag aufzunehmen. Hierzu wird eine schriftliche Zusicherung des Verkäufers in den Kaufvertrag aufgenommen, dass keine Mängel verschwiegen wurden. Wenn ein Immobiliengutachter bestätigt, dass das Haus frei von Mängeln ist und der Verkaufspreis den Verkehrswert realistisch darstellt, spricht nichts gegen den Privatverkauf einer Immobilie.

Erst, wenn alle Formalitäten vonseiten des Notars und der Behörden erledigt worden sind, wird der Notar den Käufer anweisen, die Zahlung zu tätigen. Dieser Schritt dient der Sicherheit beider Kaufparteien, kann sich aber durchaus einige Wochen hinziehen. Mit der Übergabe des Schlüssels sowie aller wichtigen Unterlagen ist der Verkauf abgeschlossen. Die Schlüsselübergabe sollte jedoch niemals vor der Kaufpreiszahlung erfolgen, da der Verkäufer damit sein größtes Pfand aus der Hand gibt.

Der Selbstcheck:

Sind Sie gewappnet, um den Verkauf in Eigenregie durchzuführen?

Jeder sollte bei einem Privatverkauf ehrlich zu sich selbst sein, ob er oder sie sich dieser Aufgabe wirklich gewachsen fühlt. Die einzelnen Schritte und möglichen Risiken können viel Kraft und Energie kosten. Ein paar zentrale Fragen können eine Hilfestellung für Sie sein:

• Haben Sie die Zeit, eine umfassende Vermarktungsstrategie auszuarbeiten?
• Sind Sie nervenstark bei Verhandlungen?
• Können Sie Ihre Ziele überzeugend und sympathisch durchsetzen?
• Sind Sie kritikfähig?
• Sind Sie in der Lage, vermeintliche Interessenten ohne echtes Kaufinteresse frühzeitig zu erkennen und diesen höflich abzusagen?

Die einzelnen Phasen des Immobilienverkaufs sind sehr aufwändig und bergen so manches Risiko. Wenn Sie aber gut vorbereitet und informiert sind, wenn Sie die Fragen alle mit JA beantworten konnten, steht Ihrem privaten Immobilienverkauf nichts im Wege.

Renommierte Immobilienmakler wie Nussgräber Immobilien können Ihnen bei Ihrem Immobilienverkauf sehr viel Arbeit und Sorgen abnehmen. Sie ersparen sich viel Zeit und Nerven bei der Suche eines adäquaten Käufers für Ihre Immobilie, denn wir kennen den Markt und die marktüblichen Preise wie unsere Westentasche. Wir sind gut vernetzt und haben das Know-how sowie die Instrumente, um einen Verkauf zeitnah zum Erfolg zu führen. Dank unserer jahrzehntelangen Erfahrung finden wir schnell heraus, ob ein Kaufinteressent zahlungsfähig und auch wirklich an Ihrer Immobilie interessiert ist. Wir bieten Ihnen einen vertrauensvollen Rundum-Sorglos-Service bei Ihrem Immobilienverkauf.